Bina Kapıcıları ile Sözleşme Yapılırken Kat Maliklerinin Onayını Almaya Gerek mi?
Bina Kapıcıları ile Sözleşme Yapılırken Kat Maliklerinin Onayını Almaya Gerek mi?
Bugünkü yazımızda Mono Profesyonel Yönetim şirketimize en çok sorulan ve çoĞu zaman birçok apartman ve site bünyesinde gergin tartışmalara ve anlaşmazlıklara sebebiyet veren kapıcıların işe alımını ele almak istedik.
İşe alımlarda bazı yöneticiler bu durumun yetkileri dahilinde olduĞunu beyan ederek maliklerden hiçbir onay almaksızın işe alım yaparken, malikler ise bu duruma mukabil işe alımın kendilerine sorulmadan usulsüz bir şekilde gerçekleştirildiĞini beyan etmektedirler.
İşte tam da bu noktada konuya açıklık getirmek istedik.
Kat Mülkiyeti Kanunuâ??nun 34. maddesine göre sekiz veya daha fazla baĞımsız bölümü olan apartman veya sitelerde yönetici atanması zorunludur. 38. maddeye göre ise yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Seçilen yönetici kat maliklerini temsilen işlemler yapar ve onlar adına hareket eder.
Yöneticilik esnasında yapılan ve sorumlu olunan konulardan biri de apartman veya sitelerde görevlendirilecek personelin temin edilmesi ve kat malikleri adına onlarla sözleşme yapılmasıdır. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunuâ??nun 35. maddesi uyarınca kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi ve anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması da yöneticinin görevleri arasındadır.
Kapıcılar apartman ve sitelerdeki en temel görevli grubunu oluşturur. Profesyonel yönetimler olsada olmasa da kapıcı olmayan apartman ve özellikle site sayısı yok denecek kadar azdır. Dolayısıyla personel denilince akla ilk gelen grup kapıcılardır. Yöneticilerin de kat malikleri adına sözleşme yaptıkları en önemli personel ise yine kapıcılardır.
Konut Kapıcıları YönetmeliĞinin 4. maddesinin ilk fıkrasının a bendi uyarınca yöneticiler işverence kendisine yazılı yetki verilmesi koşulu ile kapıcı ile iş ve toplu iş sözleşmesi yapmak, deĞiştirmek ve feshetmek yetkisine sahiptir. Bu düzenleme kat maliklerinin kapıcı adayı ile yönetici arasında sözleşme yapılabilmesi için açık yetkilendirme olması gerektiĞi hususunda bir kanaat oluşturmaktadır. Ancak kanaat oluşturmakla birlikte ciddi bir gider kalemi olan kapıcı maaş ve diĞer harcamalarının işletme projesi içerisinde hesaplanmaması ve kat malikleri kurulunca görüşülmeden onaylanması mümkün deĞildir.
Ancak bu durumun istisnai şartları da yok deĞildir. ÖrneĞin;
Yargıtayâ??a yansıyan bir olayda (Yrg.9.HD, E.2009/5694, K.2011/8900, T.28.03.2011), yüksek mahkeme â??yazılı yetki olmadıĞı durumlarda kapıcı ile yönetici arasındaki sözleşmenin geçersiz olacaĞını söylemek doĞru olmaz. Konutun maliki ya da ortaklarının yazılı yetki vermedikleri halde kapıcılık hizmetlerinden yararlanmaları kapıcılık sözleşmesine onay verildiĞi anlamındadır.â? şeklinde deĞerlendirme yapmıştır. Bu durumda kat maliklerinin yöneticinin sözleşme yaptıĞı bir kapıcıya onay vermese dahi hizmetlerden yararlanmaya devam etmesi durumunda onay verdiklerinin kabul edilmesi gerektiĞi düşünülebilir. Yöneticinin sözleşme tanzim ettiĞi kapıcıdan hizmet almaya devam eden ve yapılan sözleşmeye itiraz etmeyen kat malikinin bu kapıcıyı kabul ettiĞi dikkate alınmalıdır.
